Unlocking Opportunities in Emerging Asia

瀚嘉越南地产行业报告First Plus Vietnam Real Estate

核心概述

过去20年,房地产行业随着越南经济快速发展及对外开放步伐的加快,一路震荡向上。以胡志明市住宅平均价格来看,从不到400美金/平米,增长至目前接近1800美元/平米,年化增速接近8%,高端豪宅甚至达到6300美金/平。经历2008金融危机下跌后,房地产在随后几年随经济复苏止跌企稳。越南经济持续向好,人口红利,外资涌入,城镇化水平提升和不断完善的城市基建(例如轨道交通)以及更加对外开放的购房政策使越南房地产强劲反弹。目前胡志明均价已超过2008年危机前高点,近5年年均增长8.5%。公寓租金收益率虽然在房价较快上涨情况下有所下跌,但仍然能达到4~5%,对比国内市场普遍不足2%,仍然可观。越南房地产虽面临着中高端房产相对价格较高,政策变动及融资渠道缺乏等问题,但在供给受限及实体经济前景强烈看好的情况下,越南房地产预计仍将维持增长向上趋势。

  • 越南房地产销售上,胡志明及河内占比近50%;胡志明住宅市场尤其中高端公寓供不应求,新房库存不足半年。近几年政府限制土地使用权发放导致住宅供给从2015年起减少,同时城镇化水平提升和海外资金的持续涌入推高房地产需求,供不应求情况的延续有助维持房价增长。而以中低端住宅为主的河内(占其供应80%-85%)由于海外投资者较少,本地需求较弱,房价整体平稳;2019年新房去化率仅为40%,大幅低于胡志明的90%。
  • 开发商方面,市场集中程度较高,尤以住宅市场整合程度较高:越南最大民营集团Vingroup旗下的Vinhomes是住宅市场的绝对龙头,业务涵盖从中低端到高端各种住宅。前五大开发商在整体住宅和中端住宅市场分别占比33%和61%,而Vinhomes分别占比22%和46%,高端市场市占率也超过30%。Vinhomes目前共有1.5 亿平方米的土地储备,超过排名第二的Novaland10倍。
  • 房地产杠杆相对较低,融资渠道缺乏: 越南72家上市地产公司平均资产负债率为52%,低于中国的80%。房地产行业贷款占越南总信贷的19%,近两年银行收紧地产行业贷款,信贷增速放缓。整个行业主要融资来源较为局限,债券市场规模仅占总融资的15%。且债券发行主要以大型地产商为主,市占率33%的前五大地产商债券融资占比约为30%-77%,而中小型地产主要以银行贷款为主。
  • 土地获取方式多样,主要拿地方式包括政府协议出让,兼并收购,建设移交模式(Build-transfer /BT)和合作等方式,极少出现招拍挂。由于直接申请政府协议出让流程繁琐且耗时较长,地产公司多倾向采取兼并收购和合作拿地的模式。前五大公司中Vinhomes主要通过BT项目拿地,而其余四家均以并购为主。
  • 公司层面,五家主要上市越南房地产公司整体经营状况稳健,盈利能力较强,增速较快,杠杆较低。其估值水平也反映了投资者对越南经济及地产行业的乐观预期。由于疫情对地产带来的暂时性负面影响仍未完全消退,越南房地产指数年初至今下跌11%,对比越南大盘指数同期下跌5.4%。