核心概述

过去20年，房地产行业随着越南经济快速发展及对外开放步伐的加快，一路震荡向上。以胡志明市住宅平均价格来看，从不到400美金/平米，增长至目前接近1800美元/平米，年化增速接近8%，高端豪宅甚至达到6300美金/平。经历2008金融危机下跌后，房地产在随后几年随经济复苏止跌企稳。越南经济持续向好，人口红利，外资涌入，城镇化水平提升和不断完善的城市基建（例如轨道交通）以及更加对外开放的购房政策使越南房地产强劲反弹。目前胡志明均价已超过2008年危机前高点，近5年年均增长8.5%。公寓租金收益率虽然在房价较快上涨情况下有所下跌，但仍然能达到4~5%，对比国内市场普遍不足2%，仍然可观。越南房地产虽面临着中高端房产相对价格较高，政策变动及融资渠道缺乏等问题，但在供给受限及实体经济前景强烈看好的情况下，越南房地产预计仍将维持增长向上趋势。

• 越南房地产销售上，胡志明及河内占比近50%；胡志明住宅市场尤其中高端公寓供不应求，新房库存不足半年。近几年政府限制土地使用权发放导致住宅供给从2015年起减少，同时城镇化水平提升和海外资金的持续涌入推高房地产需求，供不应求情况的延续有助维持房价增长。而以中低端住宅为主的河内（占其供应80%-85%）由于海外投资者较少，本地需求较弱，房价整体平稳；2019年新房去化率仅为40%，大幅低于胡志明的90%。
• 开发商方面，市场集中程度较高，尤以住宅市场整合程度较高：越南最大民营集团Vingroup旗下的Vinhomes是住宅市场的绝对龙头，业务涵盖从中低端到高端各种住宅。前五大开发商在整体住宅和中端住宅市场分别占比33%和61%，而Vinhomes分别占比22%和46%，高端市场市占率也超过30%。Vinhomes目前共有1.5 亿平方米的土地储备，超过排名第二的Novaland10倍。
• 房地产杠杆相对较低，融资渠道缺乏： 越南72家上市地产公司平均资产负债率为52%，低于中国的80%。房地产行业贷款占越南总信贷的19%，近两年银行收紧地产行业贷款，信贷增速放缓。整个行业主要融资来源较为局限，债券市场规模仅占总融资的15%。且债券发行主要以大型地产商为主，市占率33%的前五大地产商债券融资占比约为30%-77%，而中小型地产主要以银行贷款为主。
• 土地获取方式多样，主要拿地方式包括政府协议出让，兼并收购，建设移交模式（Build-transfer /BT）和合作等方式，极少出现招拍挂。由于直接申请政府协议出让流程繁琐且耗时较长，地产公司多倾向采取兼并收购和合作拿地的模式。前五大公司中Vinhomes主要通过BT项目拿地，而其余四家均以并购为主。
• 公司层面，五家主要上市越南房地产公司整体经营状况稳健，盈利能力较强，增速较快，杠杆较低。其估值水平也反映了投资者对越南经济及地产行业的乐观预期。由于疫情对地产带来的暂时性负面影响仍未完全消退，越南房地产指数年初至今下跌11%，对比越南大盘指数同期下跌5.4%。